【中古リノベーション体験記】<物件決め>第四章:価値のある中古マンションとは①

私の思う価値のある中古マンションとは、住んでいる時と売る時、両方のシチュエーションで満足できるマンションのことを指すと思います

やはり「高値で売れる」ということに目が行きがちですが、基本的には皆さんが住むことを目的として買われると思いますので、

今回は、快適に住めるかどうかの指針として物件内覧をする際にこういうところも見てみて!というポイントもご紹介していきます

内覧時、本当に快適に住めるのだろうか?という不安は付きまとうと思います

これから挙げるいくつかのポイントをチェックし、みなさんも優良物件をゲットしてください!

目次

内覧時の他世帯の住人

内覧する際、たまに売主以外の住人と遭遇することがあると思います

その際「このマンションの方ですか?」と声を掛けられたことがあります

何気ない会話だとは思うのですが、見知らぬ人がいたら声をかけるということは、なかなかに防犯意識が高いという風に捉えられるので、安心できる要素の1つだと思います

マンション住人同士でのコミュニケーションが活発すぎるとそれはそれでめんどくさいと思うのですが、無さすぎるのもちょっと怖いです

特に小さいお子さんもいらっしゃるご家庭であればなおのことだと思います

会ったら挨拶する程度なら距離も近すぎず遠すぎずで私は良いと思いましたので、良い物件の条件として挙げました

管理が行き届いているか

賃貸でもあると思いますが、分譲マンションでも”管理費”は存在します

管理費の目安としては1~2万程度が適切かと思います(共有施設が豪華なマンションはこれでは収まらないと思いますが)

この管理費分、しっかり仕事をしてもらえているかをチェックするポイントが実はいくつかあります

①ごみ収集場がキレイ

②駐輪場が整頓されている(カゴにゴミが入っている自転車がないか)

③マンション住人向けの案内掲示板は最新の状態かつ破れたりしていないか

よく①や②については話を聞いたことがあると思いますが、③って意外と見落としがちです

よくマンションのエントランスなどに貼ってある点検の案内や集会の案内など、様々な案内が貼ってあると思いますが、きちんと管理されているマンションは、直近の情報となっていたり、紙破れなどがなくきれいに整理されています

内覧の際は、|д゚)チラッ と見てみてください

大規模修繕工事

長期にわたって安全に住むため、12~15年に1回程の頻度で大規模修繕工事というものが行われます

築年数20~25年の物件をおススメとしている理由の1つとして、この大規模修繕工事が少なくとも1度行われており、2度目を計画中もしくは実施中であることが分かるためです

これが行われていないと、そのマンションはかなり寿命が縮まると思ってください(中古としてはかなり不良と言って良いでしょう)

不動産屋さんに確認すればその情報は必ず開示してくれますので、ぜひチェックしてみてください

修繕積立計画(積立金がしっかり貯まっているか)

これ、見落としがちなので気を付けてください

修繕積立金がしっかり貯まっていないと、悪い物件では1世帯数十万~を別途徴収なんてところもあるみたいです・・・

いきなり50万出せとか言われても困りますよねw

何のための積立金なんだって話ですよ

そういった事態を避けるためにも、自分の目でしっかり貯まっていることを確認してください

こちらも不動産屋さんに確認すれば教えてくれます

だいたいの目安金額も紹介しておきます

日本のマンション全体の80%以上の割合で、大規模修繕工事費は1戸あたり~120万程度掛かります

そのため、「マンション総戸数 × 120万円」が次の大規模修繕工事までに貯まるかどうかをチェックしてください

私のマンションを例に挙げます

・2年後に2回目の大規模修繕工事を控えている

・4600万ほど貯まっている

・総戸数は35戸程度

⇒次回大規模修繕工事まで2年の猶予を残し、1戸あたり130万円は貯まっていることがわかります

大規模修繕工事の際に工期を遅らせたり、修繕箇所を減らしたり、一時金を徴収したりということが無さそうということが分かりました

機械式駐車場の有無

車を持っていない方向けの情報としては、機械式駐車場は無い方が良いです

実はやつ、メンテナンス等を考えると金食い虫なんです

しかも、メンテナンス費用は車を持っている持っていないに関わらず、自分たちの修繕積立金からも捻出されてしまいます

最近は車を持たない方が増えているので徐々に減ってはいると思いますが、中古マンションだと意外と残ってたりするので要チェックですね

今回は以上です

売却視点で価値のあるマンションのチェックポイントについては、次回投稿で取り上げたいと思います!

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